شناخت و تعیین اولویت های نوسازی با بکارگیری مدل های کمی و استفاده از معیارهای کالبدی در مدیریت بهینه نوسازی بسیار ضروری است.

واحد های فرسوده، در سطح مورد نظر را در چهار اولویت،  اولویت خیلی زیاد،  زیاد،  متوسط  و کم، تقسیم بندی شوند .

موقعیت و پراکندگی قطعات با اولویت های 4 گانه مشخص شوند.

مجموع مساحت قطعات با اولویت های 4 گانه مشخص شوند.

تعداد سکنه در واحد های وضع موجود اولویت های 4 گانه مشخص شوند.

براساس این اطلاعات براورد های مورد نظر محاسبه گردد.

بطور مثال میخواهیم  برای اولویت بسیار زیاد در موقعیت مورد نظر تصمیماتی بگیریم،

مثلا 10 قطعه مجموعا به مساحت 1000 متر مربع که در آنها 20 خانوار که 30 نفر میشوند.

اینک با این اطلاعات بر اساس امکانات و محدودیتهای بخشهای دولتی و خصوصی تصمیمات مدیریتی اتخاذ گردد.

خلاصه ای در باب نمای ساختمان ها

مقوله نما مبحث بسیار سنگینی در معماریست. بطوریکه پشت سر نما مباحث مختلفی مانند مباحث فلسفی و هنری و فرم و مسائل فنی و تکنیکی و اقلیمی و مصالح و مسائل مالی و..... نهفته هستند.

نماها معمولا به نوعی معروف میشوند، مثلا با  " مصالح نما  " یا  " سبک نما " و .... مانند نمای آلومینیومی ، نمای کامپوزیت ، نمای چوبی ، نمای سنگی ، نمای آجری ، نمای سرامیکی ، نمای شیشه ای ، و نمای رومی و ....

بعضی از نماها دارای پشتوانه هنری و معماری و صاحب سبک و مکتب هستند و برخی بی محتوا و ژیگولو پسندند و به اصطلاح بازار، مد روز و عامه پسند و بازاری.

آنچه مهم است، اینکه همه معماران و مسئولین ومجریان ساختمانی بایستی واقع بین باشند و همه مسائل روز را بخوبی بشناسند و بخوبی جهت بدهند نه اینکه در راهی قدم بگذارند که منتج به دیکته نما توسط عده ای محدود شود. یادمان باشد که همه چیز را همگان دانند. بنا براین از همه نظرات مهندسین معمار و طراح استفاده و از دیکته کردن بعضی کلیشه ها خودداری شود. اینطور نباشد که پس از چند سال ببینیم مثلا اکثر نماهای شهرمتشکل از چند تا مربع یا مستطیل آجری قرمز، با ترکیبی از سنگ شکل گرفته و نتنها هویتی ندارد و زیبایی ندارد بلکه فاقد استحکام بوده و خطرآفرین هستند، مانند بعضی از نماهایی که شاهد آنها هستیم و توسط کمیته های نمای شهرداری تهران تایید و تصویب و مصر به اجرای آن هستند.

آگاه باشید که :

نما در وهله اول برای حفاظت ساختمان از عوامل جوی و اقلیمیست، و نباید ساختمان احداثی دارای سوراخ و ترک و خلل و فرج باشد، از طرفی پوشش هدفمند این حفاظ یا نما در ساختمان، محدودیتهایی از نظر نورگیری و تهویه و ریتم و فرم و ...  ایجاد میکند.

در طول تاریخ ایرانیان برای زیبایی و آراستگی نمای ساختمان های خود به طرق گوناگون و با امکانات و مصالح و مهارت و تکنیک های موجود تلاش، و نماها را با حفظ اصول فنی و با نهایت استحکام، با شیوه هایی مانند انواع گچبری ها و خطوط مزین کرده و حاصل کار هنرمندانه و جذاب و در عین حال فنی و اصولی بود. کما اینکه در بناهای مختلف مانند مساجد – خانه ها – میدان آزادی – تاتر شهر و ....  قابل مشاهده هستند.

استحکام نما مهم است. و در باب مسایل فنی نما ، الزاما بایستی به عایق بودن نما به حرارت گرما و سرما و صوت توجه شود، به مقاومت نما در برابر زلزله ، ضربه ، یخ زدگی ، آتش سوزی ، همچنین مقاومت نما در برابر جدا شدن و سقوط مصالح توجه شود.

آگاه باشید که اجرای نمای سنگی و آجری بصورت دوغابی با هر گونه اسکوپ در ساختمانهای مرتفع بیش از دوطبقه اشتباه است و خطر جداشدگی آنها بسیار زیاد.

مصالح نما مهم است. انعطاف پذیر بودن مصالح نما در اجرا ، بطوریکه بتوان آنها را در اشکال هندسی متنوع بکار برد. همچنین سبک بودن مصالح و قابلیت اجرا در ساختمانهای مرتفع مد نظر قرار گیرد.

فرم نما و شکل نما و تقلید نما،  ترجیح است. اما با توجه به اینکه نمای ساختمان در تعریف و شکل دهی معبر و منظر شهر نقش بسیار مهمی ایفا میکند بایستی به همگرایی نمای شهری توجه شود. همچنین نمای ساختمان به عنوان عنصری از نمای مجموعه شهری است و ما در فضای شهری با یک ساختمان روبرو نیستیم بلکه در واقع هر ساختمان جزئی از فضای شهری محسوب میشود که نمای آن بر فضای عمومی تاثیر گذار بوده و زیبایی آن منوط به هماهنگی با سایر عناصر آن مکان میباشد.

زیبایی و چگونگی نما معرف هنر و کیفیت کار مهندس معمار و طراح ساختمان و مجری آن است.

نمای هر ساختمان بسته به شرایط محیطی آن مانند آ ب و هوا – باد و طوفان – زلزله – میزان  آلایندگی های هوا در مناطق مختلف متفاوت میباشد، مثلا مصالح کاربردی در شهرهای بزرگ با آلایندگی بالا با شهرهای کوچک متفاوت است. همچنین در مناطق سردسیر و گرمسیر.

نمای ساختمان بعنوان رابط فضای داخلی و خارجی علیرغم وظیفه حفاظتی از محیط داخل ، ارتباط فضای بیرون را با محیط داخل ساختمان بخوبی بر قرار کند ، مثلا امکان تابش نور به داخل یا امکان استفاده از چشم اندازها و منظر بیرون .

قیمت تمام شده نما مهم است بطوریکه نمای گرانتر قدرت خرید کمتر و دایره مصرف کنندگان آن محدودتر است.

همچنین سرعت اجرای نما هم مهم است بطوریکه زمانبر بودن اجرای نما مساویست با افزایش هزینه و افت ارزش پول ، در نتیجه در صرفه اقتصادی نقش دارد.

تعمیر نما

شهرداری حق دارد که در گذرهای اصلی شهر مالکین را وادار نماید که نمای ساختمان خود را در موقع لازم تعمیر نمایند.

آیین نامه ساختمانی شهر تهران مصوب انجمن شهر در جلسه 21 / 4 / 1331 دور ششم انجمن

همانطور که میدانید بیس و پایه اکثر قوانین ایران ، قوانین و مقررات کشور انگلستان و فرانسه است و در آن سالهای دور با بیسوادی و سادگی مردم ، اعمال ضابطه و قانون ، کار ساده ای نبوده و البته همین الان هم کار ساده ای نیست و کماکان تا بتوانیم قانون گریزی میکنیم.

به مصوبه ای برخورد کردم حیفم آمد به اطلاع همه مهندسان و همکاران عزیزم نرسانم و اون آیین نامه ساختمانی شهر تهران است که بر اساس دستورالعمل های صادره از سال 1309 تا سال 1328 جمع آوری و بتصویب انجمن شهر در 1331/4/21  رسیده و ابلاغ و ملاک عمل ساختمان سازی گردیده است و هم اکنون هم بسیاری از ضوابط آن هنوز نافذ و ملاک عمل تایید نقشه هاست.

متن آیین نامه عینا به شرح زیر میباشد :

آیین نامه ساختمانی شهر تهران مصوب انجمن شهر در جلسه 1331/4/21 دور ششم انجمن بخش اول پروانه ساختمان ماده 11- اقدام به هریک از عملیات ذیل بدون  پروانه شهرداری در شهر و حومه تهران ممنوع است : ساختمان بنای جدید یا تغییر بناهای موجود . 1- طرز درخواست پروانه ساختمان: ماده 22- درخواست  کنندگان پروانه ساختمانی باید قبل از تهیه نقشه ساختمان درخواست خود را روی برگ چاپی (درخواست تهیه نقشه ) که نمونه آن در آخر این آیین نامه موجود است و همیشه از دفتر فنی برزنهای شهرداری تهران میتوان تحصیل نمود تکمیل نموده و به انضمام دو نسخه ازطرح وضعیت محل به دفتر برزن مربوطه تسلیم نمایند. چنانچه اداره نامبرده پس از بازدید محل و تطبیق آن با نقشه های اساسی توسعه و اصلاح خیابانها و گذرهای عمومی مانعی نبیند برگ چاپی رسمی (پروانه تهیه نقشه) که نمونه آن در آخر این آیین نامه موجود است به درخواست کننده داده خواهد شد. ماده 3- درخواست کننده پس از دریافت پروانه تهیه نقشه میتواند نقشه های لازم را مطابق ماده 4 توسط مهندسین معمار دیپلمه یا مهندسین ساختمان و معماران مجازی که دارای گواهینامه مخصوص از وزارت فرهنگ باشند تهیه نموده به ضمیمه برگ چاپی (درخواست پروانه ساختمان) به دفتر برزن مربوطه تسلیم نمایند. 2- طرز تهیه نقشه ساختمان:ماده 4- نقشه هایی که طبق ماده 33 برای گرفتن پروانه باید تسلیم شهرداری بشود قطعی بوده و به شرح ذیل خواهد بود. الف - طرح وضعیت محل ساختمان و حیاط به مقیاس لااقل یک صدم که محل ساختمان نیز در آن مشخص شده باشد. ب - نقشه کلیه اشکوبهای ساختمانی به مقیاس لااقل یکصدم . ج - لااقل یک برش از ساختمان به مقیاس یکصدم. د - نقشه کلیه نماهای مشرف بگذربه مقیاس یکصدم . در نقشه های نامبرده باید کلیه ابعاد تعیین گردد و درصورتی که شهرداری لازم بداند باید تمام محاسبات فنی راجع به استقامت ساختمان نیز ضمیمه شود. اضافه بر نقشه های نامبرده باید مصالح اساسی که درساختمان و مخصوصاً در نما بکار برده میشود در کنار نقشه ها توضیح داده شود. ماده 5- کلیه نقشه های نامبرده باید در دو نسخه به دفتر برزن مربوطه تسلیم گردد که پس از تصویب یک نسخه در برزن باقی بماند و نسخه دیگر به ضمیمه پروانه ساختمان به درخواست کننده پس داده میشود. تبصره 1- رنگ درب و پنجره هاییکه مشرف به گذر خواهد بود نباید زننده باشد. تبصره 2- جهت پروانه دیوارکشی در داخل شهر نقشه وضعیت زمین و محل و نماهای مشرف بگذر به مقیاس یک دویستم ضروری است ولی برای اراضی که بزرگترین بعد آنها از پنجاه متر تجاوز کند مقیاس نقشه وضعیت محل بجای یک دویستم ممکن است یک پانصدم باشد. ماده 6- برای تغییرات اساسی ساختمانهایی که در برگذر واقع شده اند مالکین باید شرحی مبنی بر کلیه عملیاتی که میخواهند انجام دهند و طرز اجراء و تاریخ شروع آنرا بضمیمه دو نسخه طرح وضعیت محل بدفتر برزن مربوطه تسلیم نموده و پس از کسب موافقت برزن شروع بعمل نمایند. ماده 7- درمورد ساختمانهایی که برای تأسیس کارخانه ها تخصیص داده میشود باید علاوه بر پروانه ساختمانی شهرداری پروانه های ادارات مربوطه دیگر رانیز تهیه نمود. ماده 8- برزن مربوطه مکلف است بدرخواست کتبی مالک یا نماینده او در ظرف بیست روز جواب مقتضی بدهد پس از انقضای مدت نامبرده مالک و یانماینده او میتواند ساختمان خود را طبق مواد آیین نامه شروع نماید بشرط اینکه درهرحال تاریخ شروع ساختمان را ده روز قبل از شروع به عملیات کتباً باطلاع شهرداری برساند. 3- مدت اعتبار پروانه ساختمانی : ماده 99- ارزش پروانه  ساختمانی شهرداری یکسال از موقع صدور پروانه تا شروع به ساختمان است و اگر عملیات ساختمانی در مدت یکسال از تاریخ صدور پروانه شروع نشود باید مجدداً پروانه ساختمانی درخواست نماید. ماده 10- لااقل ده روز قبل از شروع به عملیات ساختمانی دارنده پروانه ساختمانی باید شهرداری را کتباً از منظور خود مطلع سازد. تبصره - چنانچه ساختمان باید در برگذر انجام شود مالک باید برزن مربوطه را قبلا" مطلع سازد تا مهندس برزن در موقع تعیین بروکف گذر در محل حضور یافته و دستورهای لازم را صادر نموده و صورتمجلسی که بامضأ مهندس مالک و مهندس برزن رسیده باشد تنظیم گردد. 4- بازرس عملیات ساختمانی : ماده 111- مهندسین برزنهای شهرداری درتمام مدت ساختمان مأمور بررسی در مطابقه ساختمان با نقشه های مصوب خواهند بود و برای این منظور کلیه نقشه های مصوب شهرداری باید همیشه در محل ساختمان موجود باشد تا درموقع مراجعه مهندسین برزن فوراً باختیار آنان گذارده شود . چنانچه در حین ساختمان اختلاف کلی بین ساختمان و نقشه های مصوب پیدا شود که در نتیجه نمای مشرف بگذر تغییر کلی کرده و یااینکه از لحاظ بهداشت با مقررات این آیین نامه وفق ندهد مهندسین برزن باید فوراً گزارش آن را به برزن مربوطه به شهرداری تسلیم نمایند تااینکه دستورهای لازم از طرف اداره نامبرده بمنظور تکمیل ساختمان صادر گردد. تبصره - تغییرات جزیی که درحین عمل درساختمان وارد م یشود بشرط آنکه با آنچه در ماده بالا ذکر گردیده مغایرت نداشته باشد اشکالی نخواهد داشت . 5- پروانه استفاده از ساختمان: ماده 122- پس از اتمام ساختمان  مطابقت بنا با نقشه های مصوب و استحکام آن باید توسط همان مهندسی که نقشه ها را برای مالک تهیه و یامهندس و یامعمار دیگری که از طرف مالک ساختمان بنا را نظارت کرده و صلاحیت او مورد تصدیق شهرداری باشد با قید تاریخ اتمام در پشت پروانه ساختمان و درجایی که برای این منظور تعیین گردیده است گواهی شود. ماده 13- صاحبان ساختمانها مکلفند بعد از اتمام ساختمان پروانه گواهی شده نامبرده در بالا را بقسمت فنی برزن مربوطه ارایه داده و تقاضای بازدید ساختمان را بنمایند و قسمت فنی نامبرده پس از رسیدگی درصورتی که ساختمانها بانقشه ها و مفاد این آیین نامه تطبیق نماید از طرف شهرداری پشت پروانه ساختمان و درمحلی که برای این منظور تعیین گردیده است حق استفاده از ساختمان مزبور را در ظرف پانزده روز ازتاریخ تقاضا گواهی خواهد نمود. همین عمل ممکن است برحسب تقاضای صاحب ساختمان برای قسمتی از ساختمان که باتمام رسیده باشد انجام گیرد. تبصره 1- برای ساختمان در گذرهایی که فعلا" وضعیت آنها در نقشه اصلاحی شهر معلوم نیست پروانه غیر قطعی صادر خواهد شد. تبصره 2- هرگذری که وضعیت قطعی آن در نقشه اصلاحی شهر معلوم گردد بیدرنگ باطلاع عموم خواهد رسید. ماده 14- پروانه های صادره از طرف شهرداری همانطوریکه در برگ پروانه قید شده است بهیچوجه مدرک مالکیت نخواهد بود. ماده 15- هرکس بدون پروانه شهرداری ساختمان نماید بعنوان متخلف تعقیب و شهرداری حق خواهد داشت در صورتیکه ساختمان طبق مفاد آیین نامه نباشد ساختمان او را متوقف ساخته یا خراب نماید مگر درموردیکه مشمول ماده هشت باشد. بخش دوم مشخصات فنی ساختمانها ماده 166- هرساختمان جدید در کلیه قسمتها باید بطریقی بنا  شود که درهیچ مورد موجب خطر برای کارگران و همسایگان و یا اشخاصی که از گذرهای مجاور عبور می نمایند نباشد. ماده 17- هرگاه دراثنای ساختمان یا بعد از اتمام آن درمدتی که به گواهی کارشناسان فنی باید عادتاً بنا سالم و بی عیب بماند و مخاطرات یا معایبی که تولید خطر نماید حادث گردد که از لحاظ فنی ناشی از سوء اجرای ساختمان شناخته شود مهندسینی که استحکام بنا را گواهی نموده و همچنین مقاطعه کاریکه تحت نظارت مهندسین نامبرده ساختمان را اجرا نموده هریک بسهم خود مسئول آن عیب یا خطر خواهند بود. ماده 18- نصب حصار موقت در گذرهای همگانی در کارگاههای ساختمانی تا خاتمه نمای ساختمانی اجباری است حصار مزبور حداکثر نباید بیش از دومتر پهنای گذر را بگیرد مگر با اجازه شهرداری . ماده 19- ریختن خاک و مصالح ساختمانی در خارج از حصار موقت نامبرده در پیاده رو یا درگذر باید بااجازه برزن مربوطه باشد. ماده 20- ضخامت دیوارهای خارجی ساختمانی مسکونی باستثنای دیوار ایوانهای وابسته نباید از 30 سانتیمتر کمتر باشد. ماده 21- درساختمانهایی که نقشه آنها برای کسب پروانه بشهرداری ارسال میشود باید محل مناسبی که دارای فضای کافی بوده و بتوان در موقع ضرورت آنرا تبدیل به پناهگاه در مقابل خطرات هوایی نمود پیش بینی شود. ماده 22- لوله کشی های آب مشروب و گندآب ساختمانها باید طوری پیش بینی شود که بعداً بتوان آنها را به شبکه لوله کشی آب مشروب و گندآب شهر به آسانی وصل نمود. بخش سوم-ارتفاع ساختمانها نسبت به گذرهای مجاور، پخها و پیش آمدگی در محل گذرها 1- ارتفاع ساختمانها نسبت به گذرهای مجاور ماده 233- حداکثر  ارتفاع ساختمانهای در برگذرهای عمومی نسبت بعرض گذرها بطریق ذیل خواهد بود. الف - برای کوچه های بعرض کمتر از 8 متر حداکثر ارتفاع ساختمان 10 متر . ب - برای گذرهای بعرض 8 الی 15 متر حداکثر ارتفاع ساختمان مساوی عرض گذر باضافه یک چهارم آن خواهد بود. ج - برای گذرهای عریض تر از 15 متر ارتفاع ساختمان آزاد و در گذرهای منطقه بازرگانی لااقل دو اشکوبه از کف پیاده رو خواهد بود ولی هر ساختمانی که از ساختمانهای مجاور بلندتر باشد باید علاوه بر نمای اصلی ساختمان طرفین آن نیز نماسازی گردد. تبصره 1- ارتفاع ساختمان از کف پیاده رو گذر تا بالای کتیبه و عرض گذر در روی یک خط عمود بر محور گذر بین دوبر حساب خواهد شد. تبصره 2- در گذرهای شیب دار ارتفاع بنا در وسط جبهه مشرف به گذر ساختمان اندازه گرفته خواهد شد ولی درهیچ مورد حتی در بالاترین نقطه بنا ارتفاع نباید بیش از دو متر از حدی که تعیین گردیده است تجاوز نماید. ماده 24- درصورتیکه مالکین بخواهند در گذرهایی که عرض آنها کمتر از پانزده متر است ساختمانهایی بلندتر از آنچه در ماده 23 ذکر گردیده بنا نماید باید بهمان اندازه که ارتفاع ساختمان از حد نامبرده زیادتر است از برگذر عقب تر ساختمان نماید. ماده 25- هربنایی که در زاویه دو گذ